Häng med oss i vårt första riktiga försök att köpa hyreshus. Du kommer få ta del av den kalkyl för hyresfastigheten vi gjort och vad vi räknar på för inkomst från hyreshuset.
Först ska jag börja med att konstatera att det är något med att köpa och äga hyresfastigheter som verkar engagera.
Första inlägget jag skrev, där jag berättade att vi skulle titta på att investera i en fastighet, drog många läsare och sedan dess har många varit engagerade. Här är några exempel:
- Min kompis, som vi kan kalla Micke, har hjälpt mig med en väldigt bra kalkyl för att vi ska kunna räkna på hyresfastigheten.
- Andra har tipsat om banker här lokalt och erbjudit sig att hjälpa mig till rätt handläggare.
- Några har erbjudit sitt stöd för så att vi på bäst sätt ska kunna välja företagsform i form av enskild firma eller AB.
- Ja, några har till och med hört av sig och varit intresserade av gemensamma investeringar.
Ännu fler har undrat ”hur går det?”.
Tack! Det är fantastiskt roligt att vara del i en sådan uppslutning! I det här inlägget tänkte jag ge er en statusuppdatering.
Innehåll
Köpa hyreshus
Vad talar för att vi ska köpa en hyresfastighet?
Vad talar mot ett köp av hyreshus?
Vad innebär ett köp rent praktiskt?
Så det här inlägget är lika mycket för er som för mig. Som alltid i princip! Och jag ser fram mot era kommentarer!
Först, lets start med the basics!
Vi har alltså tittat på att köpa hyreshus, med fyra lägenheter, ungefär 20 km från det vi bor. Samtliga lägenheter är uthyrda.
Begärt pris är 775 000 kronor.
Hyresintäkt: 216.960 kr/år
Driftskostnad exkl skötsel/underhåll: 74.579 kr/år
Så här långt är det nog inte svårt att förstå vårt, eller de andra nästan 10-talet spekulanter som tittat på fastighetens, intresse.
Finansiering – Kontantinsats vid köp av hyreshus
Om vi köper hyreshuset inom vår enskilda firma, vilket innebär att vi är personligt betalningsansvariga, så kan det nog vara möjligt att låna 75% (580 000) av köpeskillingen, vilket skulle innebära att vi skulle lägga knappa 200 000 kronor av eget kapital i kontantinsats.
Om vi räknar på en ränta på 2% (nu är vi lite positiva och helt ostrukturerade här, det blir bättre ordning snart) så blir räntekostnaden cirka 900 kronor i månaden.
Så här långt skulle vi alltså investera 200 000 kronor och få ta del av en inkomstström på 216 960 (hyresintäkt) – 74 579 (drift) – 12*900 (ränta) = 130 000 kronor om året.
Den här kalkylen ser fantastisk ut och jag tror det är den här typen av översikt som lockar många till att undersöka möjligheterna att köpa hyreshus.
Men ännu är vi inte klara med våra beräkningar och redo att investera i ett hyrehus.
Det krävs rätt mycket mer information när vi ska räkna på en hyresfastighet. Vi återkommer med en detaljerade kalkyl längre ned.
Lite mer om fastigheten
Innan vi går vidare med siffrorna så ska jag berätta mer om fastigheten.
Vi har varit på plats och inspekterat och varit inne i tre av fyra lägenheter. På det hela taget ser det bra ut.
Lägenheterna har förhållandevis låg standard, främst vad gäller badrum, men saknar inte alls charm.
Tvärtom så har nästan varje lägenhet något som rätt använt skulle kunna innebära ett relativt stort mervärde för de som bor där. Exempel på det är kakelugn – som fungerar – eller egen utgång till egen del på tomten.
Vi har inspekterat krypgrunder, badrum, varit under diskbänkar och kollat vinden. Fastigheten är i gott skick, men den är sliten. Rutor är trasiga, dörrar är dåliga, putsen på något ställe är skadad och någon vindskiva bör bytas snarast.
Dessutom, vilket inte tydligt framgår i annonsen, så orkar inte värmepumpen med att värma huset när det är kallt ute utan man måste då stödköra en gammal oljepanna.
Kostnaden för olja är med i driftskostnaden, så på så vis hänger det samman, men underhållet och risken som följer med en så gammal installation är inte beaktad.
Fastigheten är sund i alla delar utifrån vad vi kan bedöma, men kräver utökat underhåll. Utemiljön är mycket eftersatt. Gemensamma utrymmen, som carport och förrådsutrymmen, är skräpiga och saknar är i princip öppna för allmänheten.
Här ligger vinterhjul och cyklar för öppen ridå, tillsammans med gräsklippare och snöslunga samt drivmedel. Stöldrisken är hög och ur brandsynpunkt är det inte acceptabelt. Jag tror inte fastigheten skulle klara en besiktning med avseende på brandrisk utan nedslag idag.
Fastigheten ligger nära Hultsfred och mäklaren bedömer hyresmarknaden som mycket god i området.
Antalet nyanlända är stor, arbetsmarknaden god och nybyggnationen i princip obefintlig.
Vi är i sommarturismens mecka vilket gör att viss uthyrning kan göras sommartid om något skulle stå outhyrt eller om man utvecklade fastigheten på något vis.
Med dagens pris är det dock inte realistiskt att tro att fastigheten skulle stiga i värde utan att man utvecklar den genom investeringar.
Möjligheter med fastigheten – Utvecklingspotential
Det finns stora möjligheter att utveckla fastigheten.
Det går att bygga åtminstone en lägenhet till genom att inreda vinden. Det finns redan en separat ingång och delar av vinden är redan inredd, även om det mesta måste snyggas till.
Det finns också ett rum som inte används till något, som skulle gå att göra något med. För sommargäster exempelvis.
Det går att sätta portar på carporten och erbjuda garage. Det går utmärkt att bygga till, eller stycka av delar av tomten, då det finns gott om plats.
Tyvärr så är sannolikt möjligheten att öka intäkterna från befintliga hyresgäster väldigt liten. Det gör att förbättringar i fastigheten sannolikt måste ses som en långsiktig investering.
Räkna på hyresfastighet – Utdrag ur kalkylen
Min kompis, som vi kallar Micke, har gjort en kalkyl för hyresfastigheten enligt standardprinciper som används för fastighetsinvesteringar.
Ni känner igen de flesta siffrorna från det vi redan diskuterat, det som ökat här är posten för drift och underhåll.
Micke har använt ett kalkylvärde på 445 kronor per kvadratmeter givet fastighetens skick, vilket ligger något över SCBs snitt på 420 kronor per kvadratmeter. Ni ser nyckeltalen i kalkylen och SCBs riktvärden i bilden under kalkylen.
Med de här siffrorna har vi alltså ett överskott i kassan om 36 000 kronor om året om vi investerar i fastigheten.
Om vi backar tillbaka till vår första enkla kalkyl här ovanför så minns vi att vi skulle lägga 200 000 kronor i kontantinsats.
Det skulle ge oss 18% i avkastning på vårt investerade kapital, utifrån en seriös kalkyl för fastigheten.
Inkomst från hyresfastigheter
Nu har jag inte beaktat alla skatteaspekter – här får ni gärna hjälpa mig med upplysande kommentarer – men om vi antar att de 36 000 kronorna i vår enskilda firma så tar vi ut dem som lön.
Om jag arbetar heltid i Linköping så blir det ungefär 1 600 kronor i månaden efter skatt då jag betalar 55% marginalskatt.
För det ska jag vara fastighetsskötare på en fastighet.
Exakt hur mycket tjänster jag kan köpa för de 445 kronorna per kvadratmeter är lite oklart, men jag måste åtminstone tillse fastigheten och jag måste sköta det administrativa.
Som ni förstår är det här inte längre en kioskvältare. Även om jag skulle kunna hitta smartare sätt att ta ut vinsten på så blir 36 000 kronor för att leda förvaltningen av en fastighet inte speciellt mycket pengar.
Det finns flera saker som påverkar kalkylen negativt, en av dem är den relativt låga intäkten jämfört med SCBs snitt.
Som ni ser i kalkylen ovan så är relationen mellan intäkt och kostnad mindre gynnsam än SCBs snitt, trots den låga kapitalkostnaden. Det gör att underhålls- och driftskostnaden relativt sett blir betungande.
För att relationen Intäkt/Kostnad skulle bli 1,33 så krävs att fastigheten pris blir cirka 450 000 kronor.
Tidigare försäljningspris var kring 550 000 så mycket pekar på att att pris kring 500 000 är ett riktpris som är mer relevant för denna typ av fastighet och kalkyl.
Utifrån kalkylen så drar vi slutsatsen att fastigheten trots den initiala uppskattningen är överprissatt.
Inte heller blir den totala avkastningen i månaden tillräckligt stor för att motivera åtagandet det innebär att investera i ett hyreshus om vi har andra åtaganden i livet.
Det här rör sig inte om någon form av passiv inkomst, på något vis.
Allt handlar om sammanhang när du ska köpa hyreshus
Om vi nu i stället tänker att vi inte ska lönearbeta så mycket mer i våra liv utan fortsätta livet som ekonomiskt fri, och samtidigt bo kvar här för evig tid, så kan kanske kalkylen göras lite annorlunda och också tolkas ur ett annat perspektiv.
Vi antar helt enkelt att vi gör det mesta av jobbet själva på fastigheten och att vi snålar rejält (Micke har hjälpt till med nyckeltal så det är inte helt taget ur luften). I ett sådant scenario får vi i stället följande kalkyl för fastigheten.
Köpa hyreshusfastigheter – Kalkyl och analys
Kalkylen ovan indikerar att det nu finns ungefär 7 400 kronor per månad, innan skatt, att jobba med i firman.
Om vi inte jobbar så har vi ingen mobiltelefon och inga datorer via våra arbetsgivare. De kan vi naturligtvis finansiera med inkomsterna från fastigheten.
Vidare så kommer vi nog att jobba en del med vårt hus och vår gård, så det finns en symbios mellan det vi gör på hyresfastigheten och det vi gör här.
Firman får då bekosta en del verktyg och utrustning, så som röjsåg. Dessutom kommer vi i ett sådant scenario har väldigt låga inkomster så skattesatsen blir låg.
I princip så räcker det med att vi delar inkomsten lika på mig och min sambo för att vi ska slippa inkomstskatt.
I det läget skulle den här fastigheten bidra med en intäkt efter skatt på cirka 3 000 kronor i månaden vilket med fyraprocentsregeln motsvarar något mer än 1 000 000 kronor i kapital, som jämförelse.
Tyvärr haltar den här kalkylen lite och verkligheten är inte riktigt så ljus.
Som ni ser så är drift och underhåll här 95 000 kronor årligen vilket ska jämföras med de värden som mäklaren uppgett i ren drift som är 75 000 kronor.
Givet att vi gör mycket själva så ger det oss totalt 20 000 att jobba med årligen i extra underhållskostnader.
Det tror jag inte räcker med tanke på hur nedgången fastigheten är. Återigen skulle kalkylen behöva ungefär 300 000 i initiala investeringar (ungefär samma belopp som vi diskuterad tidigare när vi såg till nyckeltalen) – det här bör nog bli mer vetenskapligt, jag har höftat lite – för att bli intressant.
Då kan man dels hantera en del underhåll som är eftersatt och göra vissa investeringar för att sänka driftskostnaderna.
Med egen tid skulle det då också vara möjligt att utveckla fastigheten och fortsätta förbättra kalkylen ytterligare.
Ytterligare en liknande fastighet skulle sedan kunna erbjuda en betydande bas för eget företagande.
Slutsats
Jag vill gärna höra vad ni tycker och tänker utifrån det som är sagt ovan innan jag fattar ett definitivt beslut i det här fallet. Men vi kan dra slutsatsen att vi brottas med två delar här.
Dels kan vi inte idag, utifrån den här möjligheten enbart, säga att det är en game changer för hur vi planerar vårt fortsatta liv.
Det gör att vi har svårt att förstå i vilket sammanhang vi ska göra vår kalkyl. Är det här en del i vårt liv utanför det vanliga lönearbetet, eller är det en investering i linje med andra som ska passa in i livet när vi börjar jobba?
Den andra delen handlar om att priset är för högt. Oavsett hur vi gör vår kalkyl så återkommer vi till det. Ett pris kring 500 000 är mer relevant.
På plussidan är att det här objektet ligger på cykelavstånd från där vi bor.
Det finns potential att förbättra kalkylen både genom att investera i kostnadsbesparande åtgärder och genom att jobba med att öka intäkterna.
Investeringar kan i enskild firma kvittas mot inkomst av tjänst, vilket skulle kunna erbjuda möjligheter för oss, om vi fortsätter jobba ett par år.
Det här är en fastighet som kan erbjuda värde för så väl de boende som för hyresvärden, men det finns ett problem i att hyra ut till så låga hyror som råder i den här fastigheten när de som bor där egentligen köper en ”fullservicetjänst”.
Det innebär att ingen av de som bor där gör något jobb på fastigheten i form av gräsklippning, skottning eller enklare underhåll.
Vi bedömer också, i samråd med mäklaren, att möjligheten att öka intäkterna på befintliga hyresgäster, genom att exempelvis erbjuda garageplats eller standardhöjningar är mycket låg.
Vi kommer inte köpa hyreshus med den här typen av kalkyl, det kan vi nog konstatera redan nu.
Nu lyssnar jag gärna på vad ni säger. Har ni planer på att köpa hyreshus?
Man kanske ska ta med i beräkningen att som hyresvärd i Sverige är du i princip rättslös. Skulle kunna skriva en roman om det, men det ska jag ju inte göra här. Det kan bli dyrt.
Ja, vi har något som heter jordabalken där mycket av relationerna kring just hyresbostäder regleras. Det är en lagstiftning som står starkt på den enskildes sida. Men rättslös är man inte, man måste bara vara lite van att spela spelet, om det är någon som är dum och inte sköter sig.
Men i normalfallet, där hyresgästerna sköter sig, är man väldigt begränsad att agera utefter eget huvud.
Ser ut som några takpannor i anslutning till ränndalarna är trasiga. Kanske vore ide att kolla yttertaket för byte av det lär ju dra några hundra tusen på ett bräde.
Sedan är allt avhängt på om man har bra eller dåliga hyresgäster huruvida det blir ett nöje eller mardröm.
De nuvarande ägarna har gjort lite med taket och det ser inte så illa ut när man är där, men det finns att göra helt klart. Har man otur är läkten under dålig och då står man med brallorna nere, helt klart!
Intäkt 648kr per kvm är lågt. Ingår värme i hyran? Min uppfattning med erfarenhet är att allt under 1000kr per kvm inkl. värme o vatten är billigt. Finns förhandlingsordning? Eller man direktförhandlar hyran med hyresgästen? Kalkylen förbättras ordentligt om du får upp den till 1000kr. Kontrollera hyresnivån på liknande lägenheter i området. Om dina är lägre kan du med lätthet höja hyran. Speciellt om du utlovar lite investering/upprustning i fastigheten.
Hej Stefan,
Nuvarande intäkt är väldigt låg. Förhandlingsordning ska enligt uppgift saknas. Det är dessutom varmhyra inklusive varmvatten. Mäklaren trodde inte att det finns så mycket mer att ta på hyran, men vem vet. Just nu bidrar inte fastigheten med något mervärde trots att det skulle gå att ge någon lägenhet både uteplats och egen tomt. Hyresgästerna verkar bra men jag tror inte betalningsförmågan är så mycket högre än vad som är i detta nu.
Hittade den här artikeln. Den säger att Hultsfred har mycket låga hyror och att årshyran per kvadratmeter är knappa 830 kronor. Det innebär att det faktiskt borde finnas möjlighet att höja hyran vid en uppfräschning av fastigheten.
Vad händer om ni driver verksamheten i AB? Inkomsterna kan fortfarande kvittas mot intäkterna, men ni behöver inte ta ut lön. Vid behov kan ni istället plocka ut en utdelning.
Det finns massa aspekter att beakta. Dels är det inte säkert att AB ger samma möjlighet till belåning. Sedan är vissa kostnader, stämpelskatt, högre för AB. Sedan kan det finnas aspekter på hur man fördelar utdelning och lön i aktiebolag som spelar in. Du kan inte heller kvitta inkomst av tjänst mot utgifter i AB. Så AB ger lite andra förutsättningar, inte minst vad gäller möjligheterna att låta pengarna förränta sig i själva verksamheten, men allt beror på.
Intressant inlägg, jag har själv så smått börjat tänka i liknande banor faktiskt. Men jag är inte tillräckligt insatt i det praktiska kring hyreshus ännu, så mkt tidigt skede. Har du några tips på var man kan läsa in sig?
Mvh investera-pengar.blogspot.com/
Vad menar du med det praktiska?
Det finns en sida som handlar om det juridiska och vilka möjligheter du har som hyresvärd. Det är ganska lätt att läsa in sig på via webb och böcker.
Sedan finns det en finanssida.
Praktiskt är det sedan mycket erfarenhet. Både som hantverkare själv men också som beställare av tjänster.
Så övning ger färdighet! 🙂
Jag tänkte mest på värderingsprinciper/kalkyl, saker att tänka på vid val av rätt projekt , upplägg, hantering av hyresgäster/kontrakt etc. För jag förmodar det är lätt att gå bort sig om man inte funderat igenom steget först.
Mvh
Japp, kalkylark hittar du här bland kommentarerna.
Fastighetsvärdering kan du ta hjälp med. Så om du har objekt som du är intresserad av, utifrån kalkylen, så kan du köpa hjälp om du är osäker. Så även där går att komma igång.
Gå med i fastighetsägarna, prenumerera på någon tidning inom området, och läs en bok i hyresrätt. Det finns många bra som ej är för akademiska, så kommer du långt.
Enskildfirma är vettigaste företagsform för småskaligt fastighetsägande.
Att skatta denna (lilla) fastighets inkomst på marginalen av lönearbete ter sig helt galet. I så fall avstå.
Andra alternativet där man får ett (obeskattat) fritt kassaflöde i kombination med det enkla livet på gården kan väl vara attraktivt.
För mig fäller dåligt förhållande mellan risk/avkastning avgörandet.
-Utebliven hyra från en av fyra hyresgäster ger att man får sätta till pengar.
-Oplanerat nödvändigt underhåll/ reparation kan ge nollresultat enskilda år.
-Finns egentligen inte utrymme att ta till proffs hantverkare överhuvudtaget, allt ska göras av dig själv.
-Rejäl värdeökning mellan köp och sälj tillfället kan bättra på kalkylen. Ska detta bli verklighet krävs troligen en total renovering/standardhöjning som inte finns med i driftkalkylen.
-Ingen vet men min bedömning är att fastighetspriserna snarare kommer att falla/stagnera än att stiga de kommande åren.
-Hyresmarknaden i vårt älskade Sverige är reglerad och kommer troligen fortsatt vara så under överskådlig tid. Möjliga hyreshöjningar kommer i bästa fall att ta höjd för inflation, kanske inte en det då det gäller energi.
Min slutsats: Förutsatt att ”enkla livet” planeras fortsätta under överskådlig tid kan nog detta objekt ge ett kassaflödestillskott om man håller liv i fastigheten utan att köpa in tjänster och har ”tur” med att hyresgästerna betalar hyra. Men för att någon vettig marginal ska finnas ska nog köpeskillingen vara max 500kkr som du själv säger.
Även räntesatsen på lånat kapital är ganska avgörande om man ska räkna hem denna investering.
Kalkylresultatet liknar de jag själv tittat på tidigare då jag tänkte bli hyresvärd, man blir fastighetsskötare till en mycket modest timlön. För en över tid bra investering krävs att man gör vinsten via värdestegringen vid försäljningstillfället. Fastighetspref ger kanske något mindre avkastning men man slipper vara fastighetsskötare.
Om det är en hobby att vara hyresvärd kan det nog vara en billig hobby. Men är målet att göra pengar finns nog bättre sätt.
Helt rätt, jag håller med dit i princip allt. Möjligtvis skulle jag säga att den här kalkylen är något mindre räntekänslig och mer känslig för störningar på intäktssidan alt. kostnader så som rep.
Intressant, jag har också funderingar på att hyra ut men på korttid så man är mer flexibel med hyresgästerna.
Hur tänker du angående de ekonomiska riskerna med respektive enskildfirma/AB?
Hur blir när det oväntade händer, vattenläcka/brand och hyresgästerna inte kan bo kvar? Täcker försäkringen allt?
Intressant, jag har också funderingar på att hyra ut men på korttid så man är mer flexibel med hyresgästerna.
Hur tänker du med de ekonomiska riskerna med respektive enskildfirma/AB?
Hur blir när det oväntade händer, vattenläcka/brand och hyresgästerna inte kan bo kvar? Täcker försäkringen allt?
Hej Henrik,
Jag är lite osäker på vad du menar med att hyra ut på korttid, jordabalken ger hyrestagare rätt bra skydd så du bör nog veta vad du gör i sådan fall.
Ett AB ger bättre skydd men brukar då också påverka möjligheten att låna. Samt räntan på lånen. Sedan måste vi sätta saker i relation här. Vi pratar om en fastighet på 775 000 kronor, de flesta köper eget boende för betydligt mycket mer så risken går nog att hantera så.
Vattenläckage är inget konstigt, normalt sett så fixar man det med hyresgästerna närvarande. Vid brand eller andra omfattande olyckor som gör att fastigheten inte längre kan nyttjas för boende så gäller inte kontraktet längre. De boende måste själva svara för sina liv då. Hur fastigheten är försäkrad avgör ju till viss del jag som ägare.
Först vill jag bara ge rikatillsammans (https://rikatillsammans.se) Jan den kredd han förtjänar. Jag har köpt fastigheter med hjälp av hans kalkyl som inte är perfekt men mycket bra som jag bara har justerat lite genom åren..
Jag håller med Stenkryparen i det mesta men skiljer på några få men viktiga punkter.
Jag har ett liknande objekt som det som Onkeln tittar på. Där hade jag lyxen att ta över det tomt och fick välja mina hyresgäster det kan vara ett problem då man inte vet vilka hyresgäster som bebor huset. När jag tog över det behövde huset ett nytt tak och ytskiktsrenovering i en av dem 2 parhusen. Taket lejde jag bort,väggarna sprutmålades vita och smågrejjer byttes.
Därefter när huset var uppe i skick hyres det ut till en relativ låg hyra (jag skulle nog kunna fått ut lite mer men jag tryckte på att dem får det billigt och att det blir som deras egna om dem sköter vissa saker tex skottning, gräsklippn m.m.)
Så nu har jag haft huset i ca 6 år och jag jobbar ca 20-30 h om året med det. Där inräknar jag allt.
Det avkastar ganska bra.
Min bild är att vara fastighetsägare är fantastiskt och ger massor med friheter och ganska lite måsten om man är smart.. Det mesta av husets behov av underhåll går att förutse och sällan är dem få oväntade så akuta så man måste släppa allt man har och åka! Stopp i avlopp, elfel m.m. brukar finnas stor historik kring sen tidigare.
Slutsats:
Detta objekt skulle säkert kunna vara helt ok att äga om det inte finns några oönskade hyresgäster (vilket jag ser som det största problemet – mycket svårt att bli av med pga besittningsrätten).
För att detta hus ska bli bra behöver man göra något mer.. Utveckla fastigheten på något sätt. Kan man inte identifera några utvecklingspotentialer/vill inte jobba för att få till dem så ska man inte ge sig på hyresfastigheter.. Så i detta hyreshus skulle jag planera och räkna på att höja standarden och se om jag är villig att investera dem extra 300 000 kr för att få en mer problemfri fastighet för ett mer problemfritt ägande. Jag skulle aldrig (jag personligen alltså) ta över en fastighet i nedgånget skick och fortsätta med det klientelet som lätt då bebor huset. Det blir en ond spiral helt enkelt.
Om man utvecklar något (gärna mycket) börjar kalkylen bli bra och slår dem flesta andra investeringsslag,
PS. I mina hus bestämmer jag nästan allt, när jag ska renovera, hur jag ska renovera, vill jag bygga till, vill jag jobba på måndag eller söndag? när solen lyser? Jag tänker ungefär som din vardag onkel tom bara att jag får betalt i form av ett finare, mer problemfritt hus med mer hyresintäkter.. D.S..
Jag antar att mallen kommer härifrån: https://rikatillsammans.se/fastighetskalkyl-med-kommentarer-fran-swedbanks-fastighetsexperter/
Tack du som kallas Micke.
Du har en viktig poäng, det gäller att inte vara för negativ här utan hitta rätt mellan utmaningar, risker och intäkter.
Jag tror det här objektet skulle kunna vara intressant om priset är rätt och vi beslutar att fortsätta stå utanför den vanliga arbetsmarknaden. Det är så nära att vi om något år bara kan skicka äldsta dottern att kolla av stället på moppen.
Problemet är väl att fastigheten redan är på väg ner i en negativ spiral som du beskriver. De som bor där nu verkar inte alls missköta sig men de är inte de som kommer bejaka hyres- och standardhöjningar. Som jag sa finns möjligheter att skapa en kanonfin bottenlägenhet med egen tomt och entré exempelvis, men det är inte självklart att det är rätt för nuvarande hyresgäst.
Det är nog så att huset främst är felaktigt prissatt, inte fel på själva upplägget som så.
Intressant läsning…några ytterligare tankar (håller med om det mesta ovan).
En fördel som jag ser är såklart den ”låga” prisbilden som är intressant om ni är långsiktiga, skulle området få ett än större uppsving pga turism etc så kan ju prisökningarna bli ganska stora givet att ni kan förädla fastigheten över lite tid.
Då ni verkar kunna sköta mycket själva så kan troligen kostnaderna hållas nere även om ni inte kan göra speciellt mycket på intäktssidan hos de som redan bor i fastigheten men samtidigt kan ni lära er och kanske addera värde på annat sätt.
Värmen bör ju ses över omgående, att hålla på med olja känns inte optimalt…har inte räknat på det men en begagnad pelletsvärmare kostar inte mycket och det kanske är enklare att ”räkna hem” i det korta.
Intäktssidan;
Sommartid är klart mest intressant och där hade jag tänkt som följer:
Fixa vinden asap och hyr ut den som semesterboende/airbnb/booking etc för en nivå där veckohyran troligen är högre än månadshyorna idag. Över lågsäsong kanske det finns möljighetet att hyra ut den lägenheten till någon till en lägre hyra.
Alternativt: Bestäm vilken av nuvarande lägenheten ni helst vill göra om för att få ut en högre hyra och föreslå en flytt till ”vindsvåningen” för dem, såklart till en ny hyra. Vill inte de flytta, kolla de som bor i lägenhet nr 2 på er ”prio lista” för förädling. Om de inte är äldre och ni kan göra om vinden på ett bra sätt (som fungerar ekonomiskt för er alla) så borde det vara tilltalande.
Ordna med ställplatser för husbilar, många som åker med och finns begränsat med platser och framförallt dyrt….kan ni säkert erbjuda hemma på gården också (och då kanske tom erbjuda grillmiddag på gården eller så).
Köp eller få en husvagn eller tre, ställ dem på tomten till hyresfastigheten (enligt google maps såg det ut att fungera bra vid några träd), hyr ut dem via airbnb per natt (dock utan badrum men vissa går säkert med på det eller fixa en smidig lösning för det, går alltid att vara kreativ).
Sätt upp 1-3 stugor med hjälp av kassaflödet, sommartid så är övernattningspriserna höga och mycket är fullbokat…mycket tyskar etc så kanske annonsera där. De kan köpas begagnade eller med begagnat material, särskilt om du kan göra mycket av arbetet själva.
Kontenta: Själva fastigheten i sig som den verkar vara och med nuvarande hyresgäster=mycket tveksamt.
På lång sikt och med lite mer kreativitet så känns det som som huvudfastigheten kan betala sig själv och varje år lite extra (tex ovan), då slipper ni skatta bort en massa pengar utan istället förädla och förr eller senare flyttar folk.
Kika lite på airbnb kring vad man tar per natt för en enklare stuga etc…vissa hyrs ut även utan badrum och kök men nu finns ju mulltoaletter som är billiga och tämligen enkla att installera vad jag förstått.
Följer med spänning:)
Jakob
Hej Jakob, tack för en intressant kommentar.
Ja, priset är lågt. Historiskt sett så har dock fastigheter här stått still i pris under lång tid. Inte ens följt inflationen. Jag tror inte det ändras.
Det finns stora möjligheter att jobba med fastigheten och vi besitter viss kunskap och förmåga att göra det. Men som jag skrev så kräver det tid.
Det finns en värmepump – bergsvärme – som står för bulken av energin. Förra året gick det åt 0,8 kbm olja. Så … Jag skulle hellre investera så att behovet av extravärme närmade sig noll.
Du har helt rätt om intäktssidan. Här finns dessutom en välfungerande marknad för sommaruthyrning, dock inte AirBnB. Man använder några andra plattformar med bra fäste på tyska marknaden. Med några av dina idéer realiserade så blir caset snabbt mycket bättre. Håller med!
Kollade själv lite i somras dock lite söder ut och via AirBnb som vi använder ofta när vi är utomlands och mycket var bokat. Svärmor åkte lite i småland/blekinge i somras också och hittade då via airbnb men inte speciellt mycket..
För tyskar och familjer kanske andra sidor är mer relevanta såklart men iaf söder ut vet jag att det finns för få sängplatser sommartid då vi tittade på en lite större fastighet strax efter sommaren (köpet föll igenom pga att säljaren ville ha för mycket betalt i förhållande till värdet vi kunde se i dagsläget).
Om du kollar med kommunen kan du säkert ställa upp ett par villavagnar ganska enkelt och fixar du lite själv så kan du nog få mycket bra avkastning på dem då du kan köpa dem för ca 100,000kr…. Fixar du sen en liten uteplats och säljer dem på närhet och bilder från insidan kan du nog dra in en ganska bra hacka. Dock osäker på vad som krävs i form av tillstånd, vi kom aldrig så långt på vår fastighet som vi kikade på då den var K-märkt fanns det andra saker att lägga tid på;P
Kombinera det med att köra ett litet fik hemma hos er (förbokning) om ni ändå är hemma, en fikapaus är ju aldrig fel (framförallt inte om någon annan betalar;))
Jag har ett ypperligt ställe här som jag funderat på att bjuda ut för husbilsuppställning, jag har dessutom rätt bra kanaler att marknadsföra det i. Men ….
Men…..finns alltid med i leken:).
En sak som är bra nu iaf är att det finns appar med reviews på båda håll och inte bara på ett:)
Men gör ofta stor skillnad.
Vad tänker du på kring appar? AirBnB har ju ömsesidig betygssättning.
Hej,
Jag hittar inget kontaktformulär till dig, så det får bli denna väg – vill bara tala om att jag gillar bloggen och att jag därför utsåg dig till Veckans Visionär i Bloggtoppen v 46.
https://sparaochplacera.se/bloggtoppen-vecka-46/
Vad roligt!
Blev det köp av denna fastighet?
Eller inte på de grunder du beskrivit ovan.
Inget köp. Jag har meddelat mäklaren att vi är intresserade, men till ett annat pris.
Hej, jag undrar hur du har räknat ut Intäkt/Kostnad ?
Tack på förhand !
Hej Nazar,
Jag är inte säker på att jag förstår frågan. Intäkterna är hyror från hyresgäster. Kostnaderna får du försöka uppskatta. Ofta så finns det information i prospektet kring uppvärmning, snöröjning, räntor mm.