Köp av hyreshus (Kalkyl, utvecklingspotential, inkomst)

Häng med oss i vårt första riktiga försök att köpa hyreshus. Du kommer få ta del av den kalkyl för hyresfastigheten vi gjort och vad vi räknar på för inkomst från hyreshuset.

Först ska jag börja med att konstatera att det är något med att köpa och äga hyresfastigheter som verkar engagera.

Första inlägget jag skrev, där jag berättade att vi skulle titta på att investera i en fastighet, drog många läsare och sedan dess har många varit engagerade. Här är några exempel:

  • Min kompis, som vi kan kalla Micke, har hjälpt mig med en väldigt bra kalkyl för att vi ska kunna räkna på hyresfastigheten.
  • Andra har tipsat om banker här lokalt och erbjudit sig att hjälpa mig till rätt handläggare.
  • Några har erbjudit sitt stöd för så att vi på bäst sätt ska kunna välja företagsform i form av enskild firma eller AB.
  • Ja, några har till och med hört av sig och varit intresserade av gemensamma investeringar.

Ännu fler har undrat “hur går det?”.

Tack! Det är fantastiskt roligt att vara del i en sådan uppslutning! I det här inlägget tänkte jag ge er en statusuppdatering.

Köpa hyreshus

Vad talar för att vi ska köpa en hyresfastighet?

Vad talar mot ett köp av hyreshus?

Vad innebär ett köp rent praktiskt?

Så det här inlägget är lika mycket för er som för mig. Som alltid i princip! Och jag ser fram mot era kommentarer!

Först, lets start med the basics!

Det här är ett urklipp från en annons vi tittat på i jakten på att köpa hyreshus

Vi har alltså tittat på att köpa hyreshus, med fyra lägenheter, ungefär 20 km från det vi bor. Samtliga lägenheter är uthyrda.

Begärt pris är 775 000 kronor.

Hyresintäkt: 216.960 kr/år
Driftskostnad exkl skötsel/underhåll: 74.579 kr/år

Så här långt är det nog inte svårt att förstå vårt, eller de andra nästan 10-talet spekulanter som tittat på fastighetens, intresse.

Finansiering – Kontantinsats vid köp av hyreshus

Om vi köper hyreshuset inom vår enskilda firma, vilket innebär att vi är personligt betalningsansvariga, så kan det nog vara möjligt att låna 75% (580 000) av köpeskillingen, vilket skulle innebära att vi skulle lägga knappa 200 000 kronor av eget kapital i kontantinsats.

Om vi räknar på en ränta på 2% (nu är vi lite positiva och helt ostrukturerade här, det blir bättre ordning snart) så blir räntekostnaden cirka 900 kronor i månaden.

Så här långt skulle vi alltså investera 200 000 kronor och få ta del av en inkomstström på 216 960 (hyresintäkt) – 74 579 (drift) – 12*900 (ränta) = 130 000 kronor om året.

Den här kalkylen ser fantastisk ut och jag tror det är den här typen av översikt som lockar många till att undersöka möjligheterna att köpa hyreshus.

Men ännu är vi inte klara med våra beräkningar och redo att investera i ett hyrehus.

Det krävs rätt mycket mer information när vi ska räkna på en hyresfastighet. Vi återkommer med en detaljerade kalkyl längre ned.

Lite mer om fastigheten

Innan vi går vidare med siffrorna så ska jag berätta mer om fastigheten.

Vi har varit på plats och inspekterat och varit inne i tre av fyra lägenheter. På det hela taget ser det bra ut.

Lägenheterna har förhållandevis låg standard, främst vad gäller badrum, men saknar inte alls charm.

Tvärtom så har nästan varje lägenhet något som rätt använt skulle kunna innebära ett relativt stort mervärde för de som bor där. Exempel på det är kakelugn – som fungerar  – eller egen utgång till egen del på tomten.

Vi har inspekterat krypgrunder, badrum, varit under diskbänkar och kollat vinden. Fastigheten är i gott skick, men den är sliten. Rutor är trasiga, dörrar är dåliga, putsen på något ställe är skadad och någon vindskiva bör bytas snarast.

Dessutom, vilket inte tydligt framgår i annonsen, så orkar inte värmepumpen med att värma huset när det är kallt ute utan man måste då stödköra en gammal oljepanna.

Kostnaden för olja är med i driftskostnaden, så på så vis hänger det samman, men underhållet och risken som följer med en så gammal installation är inte beaktad.

Fastigheten är sund i alla delar utifrån vad vi kan bedöma, men kräver utökat underhåll. Utemiljön är mycket eftersatt. Gemensamma utrymmen, som carport och förrådsutrymmen, är skräpiga och saknar är i princip öppna för allmänheten.

Här ligger vinterhjul och cyklar för öppen ridå, tillsammans med gräsklippare och snöslunga samt drivmedel. Stöldrisken är hög och ur brandsynpunkt är det inte acceptabelt. Jag tror inte fastigheten skulle klara en besiktning med avseende på brandrisk utan nedslag idag.

Fastigheten ligger nära Hultsfred och mäklaren bedömer hyresmarknaden som mycket god i området.

Antalet nyanlända är stor, arbetsmarknaden god och nybyggnationen i princip obefintlig.

Vi är i sommarturismens mecka vilket gör att viss uthyrning kan göras sommartid om något skulle stå outhyrt eller om man utvecklade fastigheten på något vis.

Med dagens pris är det dock inte realistiskt att tro att fastigheten skulle stiga i värde utan att man utvecklar den genom investeringar.

Möjligheter med fastigheten – Utvecklingspotential

Det finns stora möjligheter att utveckla fastigheten.

Det går att bygga åtminstone en lägenhet till genom att inreda vinden. Det finns redan en separat ingång och delar av vinden är redan inredd, även om det mesta måste snyggas till.

Det finns också ett rum som inte används till något, som skulle gå att göra något med. För sommargäster exempelvis.

Det går att sätta portar på carporten och erbjuda garage. Det går utmärkt att bygga till, eller stycka av delar av tomten, då det finns gott om plats.

Tyvärr så är sannolikt möjligheten att öka intäkterna från befintliga hyresgäster väldigt liten. Det gör att förbättringar i fastigheten sannolikt måste ses som en långsiktig investering. 

Räkna på hyresfastighet – Utdrag ur kalkylen

Min kompis, som vi kallar Micke, har gjort en kalkyl för hyresfastigheten enligt standardprinciper som används för fastighetsinvesteringar.

Ni känner igen de flesta siffrorna från det vi redan diskuterat, det som ökat här är posten för drift och underhåll.

Micke har använt ett kalkylvärde på 445 kronor per kvadratmeter givet fastighetens skick, vilket ligger något över SCBs snitt på 420 kronor per kvadratmeter. Ni ser nyckeltalen i kalkylen och SCBs riktvärden i bilden under kalkylen.

Kalkyl på fastighetsinvestering
Kalkyl gjord enigt standardförfarande.
Nyckeltal att ta hänsyn till när du ska köpa hyreshus
Nyckeltal i kalkylen.

Med de här siffrorna har vi alltså ett överskott i kassan om 36 000 kronor om året om vi investerar i fastigheten.

Om vi backar tillbaka till vår första enkla kalkyl här ovanför så minns vi att vi skulle lägga 200 000 kronor i kontantinsats. 

Det skulle ge oss 18% i avkastning på vårt investerade kapital, utifrån en seriös kalkyl för fastigheten.

Inkomst från hyresfastigheter

Nu har jag inte beaktat alla skatteaspekter – här får ni gärna hjälpa mig med upplysande kommentarer – men om vi antar att de 36 000 kronorna i vår enskilda firma så tar vi ut dem som lön.

Om jag arbetar heltid i Linköping så blir det ungefär 1 600 kronor i månaden efter skatt då jag betalar 55% marginalskatt.

För det ska jag vara fastighetsskötare på en fastighet.

Exakt hur mycket tjänster jag kan köpa för de 445 kronorna per kvadratmeter är lite oklart, men jag måste åtminstone tillse fastigheten och jag måste sköta det administrativa.

Som ni förstår är det här inte längre en kioskvältare. Även om jag skulle kunna hitta smartare sätt att ta ut vinsten på så blir 36 000 kronor för att leda förvaltningen av en fastighet inte speciellt mycket pengar.

Det finns flera saker som påverkar kalkylen negativt, en av dem är den relativt låga intäkten jämfört med SCBs snitt.

Som ni ser i kalkylen ovan så är relationen mellan intäkt och kostnad mindre gynnsam än SCBs snitt, trots den låga kapitalkostnaden. Det gör att underhålls- och driftskostnaden relativt sett blir betungande.

För att relationen Intäkt/Kostnad skulle bli 1,33 så krävs att fastigheten pris blir cirka 450 000 kronor.

Tidigare försäljningspris var kring 550 000 så mycket pekar på att att pris kring 500 000 är ett riktpris som är mer relevant för denna typ av fastighet och kalkyl.

Utifrån kalkylen så drar vi slutsatsen att fastigheten trots den initiala uppskattningen är överprissatt. 

Inte heller blir den totala avkastningen i månaden tillräckligt stor för att motivera åtagandet det innebär att investera i ett hyreshus om vi har andra åtaganden i livet. 

Det här rör sig inte om någon form av passiv inkomst, på något vis. 

Allt handlar om sammanhang när du ska köpa hyreshus

Om vi nu i stället tänker att vi inte ska lönearbeta så mycket mer i våra liv utan fortsätta livet som ekonomiskt fri, och samtidigt bo kvar här för evig tid, så kan kanske kalkylen göras lite annorlunda och också tolkas ur ett annat perspektiv.

Vi antar helt enkelt att vi gör det mesta av jobbet själva på fastigheten och att vi snålar rejält (Micke har hjälpt till med nyckeltal så det är inte helt taget ur luften). I ett sådant scenario får vi i stället följande kalkyl för fastigheten.

Uppdaterad kalkyl som kan ligga till grund för ett beslut att köpa hyreshus
När vi gör allt själva får vi följande kalkyl.
Uppdaterade nyckeltal i vår kalkyl för hyreshus
Tillhörande nyckeltal till kalkylen ovan.

Köpa hyreshusfastigheter – Kalkyl och analys

Kalkylen ovan indikerar att det nu finns ungefär 7 400 kronor per månad, innan skatt, att jobba med i firman.

Om vi inte jobbar så har vi ingen mobiltelefon och inga datorer via våra arbetsgivare. De kan vi naturligtvis finansiera med inkomsterna från fastigheten.

Vidare så kommer vi nog att jobba en del med vårt hus och vår gård, så det finns en symbios mellan det vi gör på hyresfastigheten och det vi gör här.

Firman får då bekosta en del verktyg och utrustning, så som röjsåg. Dessutom kommer vi i ett sådant scenario har väldigt låga inkomster så skattesatsen blir låg.

I princip så räcker det med att vi delar inkomsten lika på mig och min sambo för att vi ska slippa inkomstskatt.

I det läget skulle den här fastigheten bidra med en intäkt efter skatt på cirka 3 000 kronor i månaden vilket med fyraprocentsregeln motsvarar något mer än 1 000 000 kronor i kapital, som jämförelse.

Tyvärr haltar den här kalkylen lite och verkligheten är inte riktigt så ljus.

Som ni ser så är drift och underhåll här 95 000 kronor årligen vilket ska jämföras med de värden som mäklaren uppgett i ren drift som är 75 000 kronor.

Givet att vi gör mycket själva så ger det oss totalt 20 000 att jobba med årligen i extra underhållskostnader.

Det tror jag inte räcker med tanke på hur nedgången fastigheten är. Återigen skulle kalkylen behöva ungefär 300 000 i initiala investeringar (ungefär samma belopp som vi diskuterad tidigare när vi såg till nyckeltalen) – det här bör nog bli mer vetenskapligt, jag har höftat lite – för att bli intressant.

Då kan man dels hantera en del underhåll som är eftersatt och göra vissa investeringar för att sänka driftskostnaderna.

Med egen tid skulle det då också vara möjligt att utveckla fastigheten och fortsätta förbättra kalkylen ytterligare.

Ytterligare en liknande fastighet skulle sedan kunna erbjuda en betydande bas för eget företagande.

Slutsats

Jag vill gärna höra vad ni tycker och tänker utifrån det som är sagt ovan innan jag fattar ett definitivt beslut i det här fallet. Men vi kan dra slutsatsen att vi brottas med två delar här.

Dels kan vi inte idag, utifrån den här möjligheten enbart, säga att det är en game changer för hur vi planerar vårt fortsatta liv.

Det gör att vi har svårt att förstå i vilket sammanhang vi ska göra vår kalkyl. Är det här en del i vårt liv utanför det vanliga lönearbetet, eller är det en investering i linje med andra som ska passa in i livet när vi börjar jobba?

Den andra delen handlar om att priset är för högt. Oavsett hur vi gör vår kalkyl så återkommer vi till det. Ett pris kring 500 000 är mer relevant.

På plussidan är att det här objektet ligger på cykelavstånd från där vi bor.

Det finns potential att förbättra kalkylen både genom att investera i kostnadsbesparande åtgärder och genom att jobba med att öka intäkterna.

Investeringar kan i enskild firma kvittas mot inkomst av tjänst, vilket skulle kunna erbjuda möjligheter för oss, om vi fortsätter jobba ett par år.

Det här är en fastighet som kan erbjuda värde för så väl de boende som för hyresvärden, men det finns ett problem i att hyra ut till så låga hyror som råder i den här fastigheten när de som bor där egentligen köper en “fullservicetjänst”.

Det innebär att ingen av de som bor där gör något jobb på fastigheten i form av gräsklippning, skottning eller enklare underhåll.

Vi bedömer också, i samråd med mäklaren, att möjligheten att öka intäkterna på befintliga hyresgäster, genom att exempelvis erbjuda garageplats eller standardhöjningar är mycket låg.

Vi kommer inte köpa hyreshus med den här typen av kalkyl, det kan vi nog konstatera redan nu.

Nu lyssnar jag gärna på vad ni säger. Har ni planer på att köpa hyreshus?

 

Onkel Tom, eller Anders Gustafsson som jag egentligen heter, driver den här bloggen. Här pratar vi om vår tid och våra pengar. I stora drag kan vi säga att vi pratar om hur vi styr våra liv för att leva friare och intressantare liv.

Titta bland kategorierna i menyn här ovanför så ser du vad vi pratar om i detalj.

Läs gärna min fria e-bok som jag skrivit för dig som vill leva ekonomiskt fri för en kortare eller längre period.

Jag har nyss fyllt 50 och har fyra barn och sambo. Vi bor i Sundbyberg sedan 2019. Innan dess drev vi en liten gård i Småland under ett par år. På den tiden var vi aktiva inom FIRE-rörelsen och predikade för ekonomiskt oberoende och tidig pension. Nu är vi åter i ekorrhjulet :)

Det här med att hoppa ur ekorrhjul och säga nej till tråkiga vardagar har intresserat mig sedan 2013. Det som nog gör den här bloggen lite unik är att jag närmat mig frågeställningen på så många vis. Inte minst har jag försökt förstå och påverka min roll i det hela.

Utbildningsmässigt är jag civilingenjör. Jag har på det varit doktorand, men fullföljde aldrig den banan. På senare tid så har jag även läst psykologi på universitetsnivå.

Du hittar min email-address på den lilla mailikonen här nedanför. Där hittar du också länken till bloggens Youtube som du gärna får prenumerera på.