Belåningsgraden i en BRF är något som du som köpare och ägare av bostadsrätter måste förstå och hålla reda på.
Belåningsgraden kan vara avgörande i köpet av en bostadsrätt då den är en av nyckelkomponenterna när det kommer till att förstå en förenings ekonomi.
Alternativt nyckeltal som i princip ger samma information är belåning per kvadratmeter i en bostadsrättsförening.
Vad är belåningsgrad?
Belåningsgraden mäts i procent och anger hur stor andel föreningen lånat i relation till fastighetens totala värde. Ofta används begreppet belåningsgrad för att beskriva bostadsrättsföreningens lån per kvadratmeter, något vi återkommer till alldeles strax, men i exempelvis statistik och forskning så är det ett värde mätt i procent.
En hög belåningsgrad, säg 80%, innebär att bostadsrättsföreningen finansierar sig främst genom lån. Under vissa perioder, exempelvis under 1990-talet, så var det vanligt.
Det finns vissa aktörer som erbjuder något som kallas BRF 2.0 vilket är ett grepp för att minska insatserna för den som ska köpa bostadsrätt men på bekostnad av högre belåningsgrad.
Trenden under 2000-talet har dock varit att föreningarna tar in huvuddelen av sitt kapital via medlemmarna och belåningsgraden för nya bostadsrätter är idag ofta relativt låg.
Tyvärr så finns det undantag, en del nyare bostadsrättsföreningar i exklusiva lägen och med exklusiv design, har belåningsgrader kring 50% – och med det höga lån per kvadratmeter i föreningen – för att lägenheterna ska få ett pris som gör de möjliga att sälja.
Hur beräknas belåningsgraden för en BRF?
Du räknar ut belåningsgraden genom att ta föreningens långfristiga skulder – vilket du hittar i senaste årsredovisningen alternativt prospektet – och delar det beloppet med fastighetens värde.
Det kan vara svårt att värdera en fastighet om bostadsrättsföreningen inte är relativt nybildad -därför används främst procentmässig belåningsgrad i nyproduktion/nybildning – och de flesta använder i praktiken belåningen per kvadratmeter som nyckeltal i stället.
I det sammanhanget så skulle vi kunna säga att en förening som handlas för 100 000 kronor per kvadratmeter, med lån på 25 000 per kvadratmeter, har en belåningsgrad på 25/100 = 25%.
Vad är en bra belåningsgrad?
Sett ur ett riskperspektiv så är det bättre med lågt belånade bostadsrättsföreningar men det finns många samverkande faktorer som innebär att det måste finnas en balans mellan föreningens skuldsättning och medlemens.
Som vi varit inne på tidigare så är referensen idag att huvuddelen av finansieringen kommer från köparna och en mindre del lånas av föreningen. Vi pratar då om cirka 20% som någon form av riktvärde.
Finare lägenheter i bättre lägen, i synnerhet i storstäderna, kan ha något högre belåningsgrad.
Då vi i praktiken oftast använder lån per kvadratmeter som mätetal så är hänvisar vi till bloggens mycket omfattande inlägg om vad som är bra nivå på lån per kvadratmeter i bostadsrättsföreningar.
