Skuldkvoten kan du enkelt beräkna om du har en bostadsrätts årsredovisning och värdet säger dig hur stor skuldsättningen är i relation till föreningens intäkter.
Det här är ett nyckeltal som du kan använda för att utvärdera ekonomin i en bostadsrättsförening. Det är vanligt att kombinera analys av skuldkvoten med en analys om bostadsrättsföreningens belåning per kvadratmeter.
Vad är skuldkvot i en bostadsrättsförening?
Du räknar ut skuldkvoten i en bostadsrättsförening genom att ta de långfristiga skulderna och delar det värdet med intäkterna (oftast så står det nettoomsättning i årsredovisningen) vilket ger dig ett värde.
Värdet brukar ligga mellan 1 – 15 där ett lågt värde är bra. Ett lågt värde innebär att föreningens intäkter är så stora att räntor och amorteringar kan hanteras inom föreningens ekonomi.
Det här påminner om principer inom bolagsvärdering där investerare ofta tittar på relationen mellan kassaflöde och långfristiga skulder.
Vad är en bra skuldkvot?
En bra skuldkvot är låg det är i någon mening alltid sant. En hög skuldkvot, 15 brukar anges som referens, innebär med mycket stor sannolikhet att föreningen måste höja sina avgifter för att kunna hantera sin skuld.
Med det sagt så är det rimligt att nya föreningar har en högre skuldkvot än äldre. Det beror bland annat på att man inte har så höga kostnader för exempelvis underhåll och reparationer och då kan man också avsätta mer pengar för räntor och amorteringar.
Det kan också vara så att föreningar med stora ytor för uthyrning inte har alla ytor uthyrda. Om du tror att det kommer ändras så kan du sannolikt tillåta en högre skuldkvot då intäkterna ökar när hyresgästen är på plats.
Omvänt så kan gamla föreningar ha en låg skuldkvot men trots detta kan risken för avgiftshöjning vara hög då föreningen kan ha eftersatt underhåll och avsättningar för detta.
Vi har skrivit väldigt mycket om värderingsanalys av bostadsrättföreningar i det tidigare länkade inlägget – i inledningen – om föreningens lån per kvadratmeter. Läs gärna det!
Hur ser nyckeltalen ut för skuldfria föreningar. Både den förra och den nuvarande bostadsrättsföreningen som jag bor i är helt skuldfria. På banken finns ca 5 miljoner kronor. Vidare hur värderar man hyresrätter(ej affärslokaler)?
Nyckeltalen för skuldfria föreningar måste ju handla om någon form av analys mellan intäkter och kostnader för att se hur intäkterna matchar kostnaderna. I ett sådant sammanhang kommer ju hyror och hyreslokaler med.
Att föreningen fonderar vissa medel för reparationer, underhåll och eventuella anpassningar av fastigheten är i sin ordning men långsiktigt så kan det vara svårt att förvalta kapitalet så att ni får rimlig avkastning.