Vad är bäst, ägarlägenhet eller bostadsrätt? Den frågeställningen dök upp i samband med att jag skrev ett inlägg om vad som är rimlig belåning per kvadratmeter i en bostadsrättsförening.
Det är lätt att förstå varför frågan dyker upp just när vi diskuterar belåningen. Här finns nämligen en – av flera – stor skillnader när vi jämför upplägget att äga en ägarlägenhet vs. bostadsrätt.
Men vad som är bäst ….
Jag har faktiskt en åsikt om vad som är bäst: ägarlägenhet eller bostasrätt. Men den är inte baserad på ekonomiska överväganden. Den är baserad på praktiska frågeställningar (vicevärdens perspektiv) och berör frågor som jag tycker är viktiga från ett boendeperspektiv.
I slutet av inlägget ska vi återkomma till frågan som förde oss hit från början. Vilket av de två finansieringsuppläggen är att föredra: bostadsrättsföreningen eller ägarlägenhetens?
Ägarlägenhet vs. bostadsrätt – Vad är bäst?
Om du köper en lägenhet för att bo i så är bostadsrätten överlägsen ägarlägenheten.
Där har du svaret och du kan gå vidare i ditt liv!
Eller vill du veta varför jag resonerar så?
Skillnaden mellan ägarlägenhet och bostadsrätt
Jo, en ägarlägenhets starka sidor handlar om din – ägarens – rätt att fatta beslut om hur lägenheten ska användas och nyttjas. Du äger verkligen de delar av fastighet du har nyckel till.
Men dina grannar eller fastigheten i sin helhet gynnas knappast av din rätt, för din rätt innebär att du kan:
- Hyra ut till idioter,
- köra AirBnB,
- skita i att renovera och underhålla,
- skita i att betala räkningarna till samfälligheten,
- skita i att delta i driften av fastigheten i sin helhet.
Tro mig, jag har från erfarenhet lär mig att det här är relevanta frågor att förhålla sig till!
I och med att du inte har direkt tillgång till boendet genom ditt ägande, utan har det som kallas nyttjtanderätt, behöver du förhålla dig till föreningens regler och stadgar.
Reglerna och stadgarna är oftast skrivna för att underlätta samarbetet och för att föreningen ska kunna hantera boenden som stör eller förstör.
Flera kända bloggare har gjort det till sin grej att raljera med bostadsrättsföreningarna, och vill då framhäva det ”löjliga i att köpa ett medlemskap i en förening” istället för att äga sin bostad.
”Det är skillnad på nyttjanderätt och äganderätt”, kan du läsa om du söker lite.
Det löjliga här med nyttjanderätt – som är uttrycket man använder sig av för att beskriva din rätt till din ”lägenhet” en bostadsrätt, kan innebära att du exempelvis inte har rätt att hyra ut en bostad i andra hand hur som helst.
Eller att du ska konsultera, och få godkänt från bostadsrättsföreningen, innan du modifierar bärande strukturer i fastigheten.
Dessutom ägs själva fastigheten av föreningen och de kan belåna den, vilket gör att lånen är delade mellan dig och föreningen.
För mig är det här väldigt små begränsningar i praktiken. Istället handlar uppläggen kring bostadsrätter om att försöka hitta en balans mellan dina rättigheter och dina grannars.
Det vi pratar om handlar om vardagen för de som bor i fastigheten. Om du också bor i föreningen är det knappast något problem att du inte kan hyra ut i andra hand.
Med min erfarenhet skulle jag säga att en förening med 0% lägenheter uthyrda i andra hand, där bostadsrätterna ägs av fysiska personer, ska värderas betydligt högre än föreningar med andrahandsuthyrning och juridiska personer som ägare.
För att fastigheter utan ägare närvarande är sämre boenden.
Med ägarna närvarande och boende i fastigheten har du människor som känner för sitt boende som bor och verkar där. Samtidigt så fungerar insatsen som en barriär för ”struliga” hyresgäster.
Läkarfamiljen som betalat dyrt för sitt boende, som jobbade skift – var måttligt imponerade av att grannens lägenhet beboddes av 5 studenter när vi hade problem i vår förening.
För att nämna ett exempel!
Äganderätt vs bostadsrätt – Driften!
Men det finns andra fördelar med en bostadsrättsförening när det gäller själva driften. Det är inte ovanligt att en fastighet har problem som gäller för fler än en lägenhet. Sättningar och sprickbildningar är ett exempel.
Skador på fasad och vattenläckage från regnvatten är ett annat.
Att rengöra utskjutande betongfundament från algpåväxt – exempelvis på balkongerna, är svårt redan i en bostadsrättsförening då man inte har lägenhetsnycklar.
Då står trots allt föreningen för kostnaden.
De som saluför ägarlägenheter framför allt det som är dåligt för dig som granne, som fördel för den som köper.
”Du kan hyra ut i andra hand då du äger lägenheten”.
Varför är det bra för den som bor bredvid?
Det enda positiva för dig som granne här är att möjligheten att få en glimt av Palo Roberto, när han besöker grannlägenheten någon halvtimme då och då, ökar.
Jag raljerar, men jag tror du förstår min poäng. När vi studerar skillnaderna mellan ägarlägenhet och bostadsrätt så ställer vi två system mot varandra.
Ägarlägenhetens fördelar är att den betonar din äganderätt, bostadsrättens fördelar handlar om dina möjligheter att, inom rimliga gränser, kontrollera din omgivning.
Lästips: Har du råd med ett hus för 10 miljoner? – Och i så fall är det en bra affär?
Vicevärdens rant!
Under min tid som vicevärd så hade jag egentligen bara problem med lägenheter som var uthyrda i andra hand, eller som ägdes av personer som inte var på plats.
Läs det inte så att det alltid var problem. Men de som vi hade problem med tillhörde en av de två kategorierna.
Lägaren som jobbar skift är måttligt imponerad över studenter som hyr i andra hand och firar tentaperiodens slut.
Som vicevärd får du jaga människor som inte bor i sina lägenhet för att något förråd är fyllt till bredden, eller för att parkeringsplatsen de hyr har blivit uppställningsplats för sängar som ska kastas.
Och du kan fetglöma att ägare som inte bor i sina bostadsrätter engagerar sig i föreningen eller omgivningen.
Det går att hävda att ägarlägenheter inte är något annat än radhus på höjden, och radhusägare behöver ju ingen förening som daddar dem.
Rätt! Men samtidigt väldigt förenklat.
Packningstätheten är högre i en stor fastighet.
Beroendena är större.
Det blir exempelvis inget bra om lägenheten ovanför inte åtgärdar läckage från balkongen. Läckage som för vatten in bakom fasaden.
Vatten som sedan rinner in hos dig!
Obra.
Om ägaren dessutom är ett holding bolag som svarar på mail en gång i månaden som äger lägenheten ovanför, och då inte förstår så mycket, så blir det inte bättre …
Fast, då behöver du inte köpa blommor, du får det grönt och fint i din lägenhet ändå!
Bostadsrätt – För- och nackdelar
Här är en kort sammanställning över för- respektive nackdelarna med bostadsrätt.
Bostadsrätten är en välkänd boendeform i Sverige och problemen är få. Då det varit ekonomiskt ogynnsamt att äga bostadsrätter, exempelvis under 1990-talet, så var det svårt med andra typer av bostadsägande.
Människor fick exempelvis sälja sina hus med förlust och satt kvar med lån.
Ägarlägenhet – För- och nackdelar
Här är en kort sammanställning över för- respektive nackdelar med ägarlägenhet.
Ägarlägenheten är ganska ny företeelse på den svenska bostadsmarknaden och de är inte känt hur den fungerar på en sviktande bostadsmarknad exempelvis.
Det finns dock en hel del samfälligheter, som äger stora likheter med ägarlägenheter när det kommer till det praktiska. Dessa fungerar ofta bra!
Ägarlägenheter är normen utomlands
Men utomlands då? Hur gör de?
Ja, de har typiskt de här problemen som jag beskriver här ovanför i någon form.
Den som påstår något annat tycker jag har fel.
Däremot så är det relevant att diskutera hur stora problemen är. Och hur frekvent de förekommer.
Jag kan inte bedöma det, men tror inte det är oöverkomliga problem. Det är ju bevisligen inte så att det är omöjligt att leva i en annan ägandeform. Det är inte det jag påstår.
Och om vi backar tillbaka till svenska radhusområden som samordnas via en samfällighet så fungerar det bevisligen också.
Problemet är nog inte formerna. Problemen jag lyft fram, och har egen erfarenhet av, följer med att de som köpt boendet inte bor där.
De flesta radhusområden, eller enskilda radhus, saluförs inte till juridiska personer. De som bor i husen äger husen och engagerar sig i samfälligheten. Det är min bild, men den är begränsad.
Personligen anser jag att krav på boende i en lägenhet är ett mycket bra sätt att skapa en sann och integrerad verklighet.
Rätten att köpa ägarlägenheter för spekulation är en av de största problemen man har i exempelvis Spanien. Det har lett till att man vill förbjuda uthyrning via AirBnB i vissa områden.
Snabba kommentarer kring marknadsförningen av ägarlägenheter
Jag har studerat ett prospekt från JM – som tyvärr inte går att länka till längre då det är nedtaget på siten – som jag gärna skulle vilja kommentera något. Jag saxar från sidan och ger mina kommentarer.
Du äger din bostad och inte bara rätten att nyttja den, vilket är fallet i en bostadsrätt.
Oklart vad den här meningen egentligen innebär även om den är väldigt vanlig när människor är negativa till bostadsrättsföreningar.
Den som köper en bostadsrätt köper en andel i en ekonomisk förening med tillgångar och skulder. Det vet JM.
Föreningen behöver inte ge sitt godkännande för exempelvis uthyrning, överlåtelse eller ombyggnationer.
En bostadsrättsförening har stadgar du kan läsa innan du köper lägenhet. Där framgår kraven kring exempelvis överlåtelse och de stadgarna ska följas. Det är knappast så att bostadsrättsföreningar gör en godtycklig granskning av den som ska flytta in!
Att du inte skulle få bygga om din lägenhet när du bor i brf känner jag inte alls igen. Från de föreningar jag har insyn i så behöver man bara kontakta föreningen om du ska göra något som påverkar andra. Det verkar gälla även i JMs ägarlägenheter, så ….
Din månadsavgift i Kvarnparken kommer att bli betydligt lägre än en traditionell bostadsrättsförening. I en bostadsrättförening är en betydande del av månadsavgiften räntekostnader och amortering på bostadsrättsföreningens lån – det finns inte här.
Jag vet inte om det kan bli så mycket mer fel än så här i en marknadstext. För det första så har ju många föreningar inga stora lån (genomsnittsbelåningen är cirka 5 000 kr/kvm), för det andra så är ju inte boendet i grunden förändrat.
Det är inte ett billigare boende vi pratar om.
Så finansieringskostnaden hamnar hos dig istället men byggkostnaden är den samma när JM bygger ägarbostäder som när de bygger bostadsrättsföreningar.
Frågan här blir: Är det fördelaktigt, för totalkostnaden, att ha lånet helt i eget namn eller är det bättre att ha delar av lånet i en bostadsrättsförening?
Svaret är att det ekonomiskt inte är någon stor skillnad mellan att ha egna lån eller ha lån i en förening. Praktiskt, med amorteringsregler, begränsningar kring belåningsgrad och krav på handpenning gör dock att det finns stora poänger med att ha lån i en förening.
Ekonomiskt då – Är det någon skillnad mellan ägarlägenhet och bostadsrätt?
Ja, det var här vi började. Jag skrev just om belåningen per kvadratmeter i en bostadsrättsförening och för- respektive nackdelar med olika typer av fördelningar.
En bostadsrättsförening är en juridisk part som kan låna med fastigheten man ”äger” som säkerhet. Hur mycket man lånar i föreningen, och hur mycket de som bor där har lånat i sitt namn varierar från förening till förening.
Den möjligheten har inte en ägarlägenhet och därför måste du som köper boende stå för hela finansieringen i ditt namn.
Du hittar en länk till inlägget vi pratar om här nedanför, där diskuterar jag frågeställningen ur alla vinklar och vrår.
Slutsatsen är i korthet:
Idag är det en tillgång att ha en bostadsrätt i en förening med rätt nivå på sina lån.
Det är räntan en bostadsrättsförening kan få om den förhandlar väl, och det faktum att föreningens lån inte omfattas av de nya amorteringskraven eller skuldkvotsreglerna som gör detta.
Vanliga frågor
Vad är bäst – Äganderätt eller bostadsrätt?
Det beror på vad du vill uppnå med ditt ägande. Vi påstår att bostadsrätten är en bättre lösning både vad gäller finansiering och bostadsfrågor. Äganderätten är betydligt bättre om du vill kunna hyra ut lägenheten på olika vis.
Vill du läsa mer?
Jag har skrivit en hel del kring synen på boende och val av boende. Här är några exempel:
- Ska vi bo i villa eller lägenhet?
- Är det bäst att bo på landet eller i stan?
- Tips och råd för dig som vill flytta till Stockholm!
- Så här har vi resonerat när vi valt bostad.
Hej,
Bra och läsvärd genomgång av några viktiga skillnader mellan ÄL och BR.
Du kanske berör det i den andra bloggposten om belåning per kvm i brf:er, men en risk med bostadsrättsförening är ju att man har gemensamma skulder. Ifall en större kris skulle komma så riskerar man som ägare ”dras med i fallet” om en större andel av BR-ägarna inte skulle klara att betala avgifter (för räntor) och BR:erna blir stående utan betalande ägare. Kanske är detta en extrem händelse som inte kommer inträffa, men liknande lär väl ha skett under 90-talskrisen? Motsvarande bör väl inte kunna ske i ÄL, där samfälligheten väl inte har lån (som ägarlägenheterna solidariskt svarar för)?
En annan sak jag tänkt på är att transaktionskostnaden för en ÄL blir större. Fysisk person betalar lagfart om 1.5 % av köpeskilling. (För jur person är det så mycket som 4.5 % om jag minns rätt.) För en ÄL för 6 Mkr blir detta 90 000 kr (750 kr/mån i 10 år). En ganska stor ”inflyttningskostnad”, som ju många villaägare fått erfara…
Vad tror du om detta?
Hej EEB,
Bra synpunkter.
En BRF kan gå i konkurs och då förlorar du dina pengar, trots att du betalat allt, och att du skulle ha möjligheter att skjuta till din del. Hur stor den risken är i praktiken vet jag inte. Det första som händer om en person inte kan betala, och/eller sälja sin lägenhet är att den återgår till föreningen, som då får försöka hyra ut.
Min tolkning är alltså att du riskerar att ”dras med i fallet” om hela BRFen bli värdelös och det inte går att hyra ut till självkostnadspris. Om det händer så har väl rimligen din ägarlägenhet också blivit värdelös, även om du inte direkt slängs ut.
Du har rätt om transaktionskostnaden. Även kostnaden för pantbrev ingår i ägarlägenhetens kostnader, om de inte finns.
Nej, det är nog en väldigt liten risk för en någorlunda attraktiv brf att gå i konkurs. Det skulle väl egentligen kunna ske vid extrema händelser som inträffar kanske var 20:e till 100:e år. (I Sverige har vi på sätt och vis varit rätt skyddade från ekonomiska katastrofer.)
Mina egna funderingar kring olika ägandeformer för boende har kretsat mycket kring hur man minskar/eliminerar risken att bli helt ekonomiskt utraderad – förlora (ägandet till) sitt boende och ha kvar skulder om miljontals kronor.
För mig var det ett lite nytt perspektiv du presenterade. Nu tänker jag så här:
– Under en långvarig kris/stagnation är det nog nästan lika illa med ÄL som med BR. Det är precis som du säger.
– I en kortvarig kris (t ex tillfälligt höga räntor/låg likviditet) kan ÄL kanske ändå ha en liten fördel. Den som har bundna lån vid exempelvis en plötsligt kommande häftig räntestegring mot 10-20 % kan sitta kvar och vädra ut stormen utan att behöva bekymra sig om brf:ens lånekostnader. (Dock förutsätter det att inte banken begär inlösen av lån p g a aningar om att lånebeloppet överstiger säkerhetens värde. Men bankerna som kollektiv bör inte göra det, det stör då marknaden ytterligare och skapar ännu större problem för dem…)
Intressant om pantbreven! Det hade jag missat helt. Stämpelskatten där är 2 %. Så i (det inte ovanliga) fallet med 85 % belåning så blir det ytterligare 1.7 % transaktionskostnad. Men så illa blir det bara vid nyproduktion, som du är inne på.
Det blev ett långt inlägg, men jag tycker frågan är väldigt intressant!
Kanske off topic: Tror du ÄL som ägandeform kommer få stort genomslag i Sverige? Hittills verkar antalet projekt få. Konservativ byggbransch? Svårt sälja utan att kunna lägga in lån i brf?
Tack EEB, högst relevanta synpunkter.
Som jag är inne på i inlägget så tror jag det är en fördel att kunna flytta lån från privatperson til brf. Alltså fördel brf under lång tid framöver och med det så tror jag ägarlägenheten får det tungt.
Hej,
Jag har erfarenhet från boende samt styrelsearbete. 7 år i en ägarlägenhetssamfällighet och 10 år i brf. Det är en intressant jämförelse du gör och jag håller med om en del av dina slutsatser men tycker samtidigt att du i andra avseenden missuppfattat och är orättvis mot ägarlägenheterna. Ditt perspektiv känns också väldigt storstadsfokuserat.
Det här är sakerna som jag reagerade på:
”…din rätt innebär att du kan:
…//…
skita i att betala räkningarna till samfälligheten…”
Förvisso har samfälligheten inte möjligheten att som yttersta åtgärd kasta ut någon för utebliven avgiftsbetalning men den kan ta till andra åtgärder, som till exempel Kronofogden så att man kan skita i att betala stämmer inte.
”Eller att du ska konsultera, och få godkänt från bostadsrättsföreningen, innan du modifierar bärande strukturer i fastigheten. För mig är det här väldigt små begränsningar i praktiken.”
Ombyggnader som boende önskar göra men inte får godkända samt ombyggnader som görs på ett felaktigt sätt eller mot reglerna genomförs helt utan godkännande är enligt min erfarenhet inte alls ovanligt. I en brf med knappt 200 lägenheter var det omkring ett sådant ärende per år som ledde till konflikt.
”Det är inte ovanligt att en fastighet har problem som gäller för fler än en lägenhet. Sättningar och sprickbildningar är ett exempel.
Skador på fasad och vattenläckage från regnvatten är ett annat.
…//…
Då står trots allt föreningen för kostnaden.”
I ägarlägenheten där jag bor är tak, ytterväggar samt lägenhetsskiljande väggar en gemensamhetsanläggning som samfällighetsföreningen ansvarar för, sköter och bekostar underhåll och reparationer på. Precis som i en brf så står det i våra stadgar vad föreningen respektive lägenhetsägaren ansvarar för. Det betyder att det du utmålar som risk och problem med ägarlägenheter i stora drag hanteras på samma sätt som i brf:er. Menar du att det är ovanligt att samfällighetsföreningen hanterar sådant för ägarlägenheter?
”För det första så har ju många föreningar inga stora lån (genomsnittsbelåningen är cirka 5 000 kr/kvm)…”
Att gamla föreningar har låga eller inga lån och drar ner genomsnittet gör inte att skulderna i nyproduktion blir lägre. Tvärtom så brukar föreningslånen i nyproducerade bostadsrätter vara stora. När ett byggbolag som producerar både ägarlägenheter och bostadsrätter marknadsför ägarlägenheterna så tycker jag att de nyproducerade bostadsrätterna är ett mycket rimligt jämförelseobjekt.
”Det är inte ett billigare boende vi pratar om.”
Det är korrekt men det påstår inte heller JM. De säger att månadsAVGIFTEN blir lägre. Jag anser därför inte att det i sammanhanget är något fel i JM:s text.
”Det är räntan en bostadsrättsförening kan få om den förhandlar väl, och det faktum att föreningens lån inte omfattas av de nya amorteringskraven eller skuldkvotsreglerna som gör detta.”
Skuldkvot och amorteringskrav kan absolut vara ett problem för framförallt unga köpare och/eller de som vill bo i attraktiva storstadslägen men det finns många köpare med annan profil också. Samtidigt så bortser du från fördelen av avdragsrätten för privata lån.
Tack PRR för bra feedback och kommentarer!
Mina tankar i korthet:
1) Ombyggnationer kan naturligtvis vara ett problem men jag ser inte själva dialogen med föreningen som ett problem så jag är inte säker på om vi tycker olika.
2) Naturligtvis kan en samfällighet hantera skador och gemensamma reparationer. Det är rätt, men har du någon strulputte som inte vill eller kan delta i exempelvis en reparation så påstår jag att en samfällighet har en mer utmanande situation än en brf? Eller?
Sist men inte minst kostnaden: Jag ser din poäng kring meningen som så men tycker den är semantik. JM påtalar att en kostnad inklusive ränta och amortering är högre än en annan kostnad där delarna saknas, men har ju inte visat att totalkostnaden där finansieringen ingår är lägre på något vis. Jag tycker mycket talar för att totalkostnaden faktiskt blir högre. Men jag kan ha fel, jag tycker dock det är JM som borde visa jämförbara siffror inte jag.
Du har rätt att avdragen för egna lån ska vägas in i en detaljerad kalkyl, absolut!